固定型の住宅ローン金利が上がり始めています。
変動金利型を利用している人が多い昨今、「変動」ゆえに、金利はこの先どうなるんだろう？固定金利にした方が良いのか･･･と心配する声も聞こえてきます。
金利が決まるしくみ上、変動金利から固定金利への切り替えはなかなか難しいのですが（固定金利が先に上昇するため）、これから金利固定型の住宅ローン、特にフラット35を検討している方は、制度改正に注目してみてください。
フラット35とは
フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携し、最長35年の長期間にわたり固定金利が適用される住宅ローンです。
通常、固定金利でお金を貸す場合、将来金利が上がった場合のリスクは、貸し手（金融機関）が引き受けます。
例えば、金利が上がると、ローンの借り手から受け取る利息は変わらないのに、預金者に支払う利子が増えるため、金融機関の収益が悪化しやすくなってしまうようなケースです。
状況によって金融機関は、収益を確保するため、金利を上げる可能性もあるでしょう。
一方、フラット35は、住宅金融支援機構が金融機関から住宅ローンを買い取り、それを担保に投資家から資金を調達します。
金融機関が負うリスクが軽減されるため、直接貸し出す固定型ローンに比べて、金利を抑えやすい仕組みになっています。
フラット35の利用状況
住宅金融支援機構が行った2024年の「住宅ローン利用者の実態調査」では、住宅ローン利用者の約77%が変動金利を選択、全期間固定型は全体の８％ほどとなっています。
フラット35を選んだ理由は「返済額を確定させておきたい」が最も多く、「金利が低い」「金融機関等からの勧め」などと続いています。
金利引下げオプション
フラット35には、住宅性能等に応じて、さらに金利を下げるオプションがあります。
要件を満たすと、フラット35の借入金利を一定期間引き下げることができ、性能や地域連携等の状況に応じて、組み合わせることも可能です。
| 住宅性能 | フラット35 S 長期優良住宅など、高い省エネルギー性、耐震性の住宅を取得する場合 フラット35 リノベ 中古住宅の購入とあわせて、一定の要件を満たすリフォームを実施する場合 |
| 維持保全 | フラット35 維持保全型 既存住宅や、維持管理に配慮した住宅（長期優良住宅、安心R住宅、インスペクション実施住宅など）を取得する場合 |
| 地域連携 | フラット35 地域連携型 子育て支援、空き家対策、地域活性化に資する住宅を取得する場合 フラット35 地方移住支援型＊ 地方公共団体による移住支援金とセットで金利を引き下げる制度 |
＊ 地方移住支援型には、地方公共団体が交付する移住支援金の交付決定通知書が必要です。
交付決定通知書の申請は、移住後数ヵ月の居住実績が必要とされているため、移住と同時に物件を購入等する場合は利用できません。（移住先の地方公共団体に要確認）
フラット35の利用要件
フラット35は、建物の性能を大事に考える制度です。
一般の住宅ローンとは、審査基準が少し異なるところがあります。
| 利用者 | ・申込時点で70歳未満 ・原則、日本国籍であること ・年収に占めるすべての借入額の年間返済額の割合が、次の基準を満たしていること。 年収400万円未満 → 30％以下 年収400万円以上 → 35％以下 借入には、他の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いを含みます。 |
| 用途 | 本人または親族が住むための住宅取得資金（投資用物件は不可） |
| 物件の条件 | 戸建て：70㎡以上 マンション等：30㎡以上 住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしていること |
| 融資金額 | 100万円以上8000万円以下 契約印紙代、建築確認費用、住宅性能評価費用、適合証明書取得費用、測量代、整地代なども含んでOK |
| 返済期間 | 15年＊以上35年以内 ＊ 申込本人または連帯債務者が60歳以上の場合は10年 |
| 金利タイプ | 全期間固定 ・取扱金融機関により異なる ・申込時ではなく、融資実行時の金利が適用される ・期間（20年以下・21年以上）、融資率（９割以下・９割超）、加入する団信の種類等により異なる |
| 保証料 | 不要 連帯保証人も不要 |
| 繰上返済 | 可能 繰上返済手数料は無料 |
| 火災保険 | 必要 別途、火災保険料がかかる |
フラット35では、団体信用生命保険の加入は任意ですので、健康上の理由などで団体信用生命保険に加入しない（できない）場合でも利用することができます。
通称、団信。ローンを借りている人が亡くなった場合、保険によって残債が返済されるもの。
住宅は残るため、遺族はその家に住み続けることができます。
2017年10月以降、団体信用生命保険の特約料は金利に含まれるようになりました。（新機構団信）
加入しない場合の金利は、新機構団信付きフラット35の借入金利－0.2%となります。
一般ローンが難しい方でも
一般の住宅ローン審査が難しい場合でも、フラット35であれば利用できるケースがあります。
自営業の方、転職したての方
フラット35の審査には、「物件の条件」と、借入れる「人の条件（信用力）」があります。
「物件の条件」は審査基準が厳しく、「人の条件」は、年齢と返済負担率（収入に対して年間どれくらい返済するかの割合）以外には基本的に制約がないため、比較的緩やかといえます。
開業して３年未満の個人事業主＊や、転職して間もない方でも利用できる可能性があります。
＊ 個人事業主の方は、前々年までの２年分の確定申告書と納税証明書が必要です。
一般の住宅ローンでは、年齢や勤務形態、勤続年数、年収、団信加入等が重視されます。
自営業の場合は、過去３年分の確定申告書を求められることが多く、お勤めの方でも、歩合制や年収に偏りがあるとマイナス要因になる場合があります。
また、経営者や役員の場合は、会社の決算書も審査対象となり、赤字の場合はマイナス要因にあるケースが多いとされています。
| フラット35 | 一般の住宅ローン |
|---|---|
| ・申込要件を満たしているか ・返済負担率 ・借入額、借入期間 ・住宅性能（機構が定めた技術基準） | ・年齢や勤続年数 ・健康状態（団信加入必須） ・物件の担保評価 ・返済負担率 ・信用情報 |
団信に加入できない方
一般の住宅ローンでは、団体信用保険に加入することが必須要件です。
一方、フラット35では、団信に加入するかどうかは利用者が決めることができます。
団信は生命保険ですので、健康状態が審査されます。
健康上の理由で団信に加入できない場合でも、フラット35は利用できる可能性があります。
ただし、ローン返済中に契約者に万が一のことがあった場合、残りのローンは支払う義務がある相続財産として、遺族に引き継がれることになります。
万が一の場合、残された家族の保証をどの程度用意できそうか、全体を見て住宅ローンを決める必要がありますね。
一人では希望額が借りられない方
申込する方の収入だけでは希望額が借りられない場合、２人の収入を合わせる「収入合算」という方法があります。
申込する本人と、要件に当てはまる人（親・子・配偶者などで、申込本人と同居すること、連帯債務者になることが条件）ひとりの収入を合算して申し込むことができます。
合算する人がパート勤務や年金収入であるかどうか等は問われません。
ただし、「審査が通って借りることができる」＝「無事に返済ができる」ではありません。
貸し手の金融機関は、あなたの将来の生活水準や、ゆとり・楽しみまで考慮しているわけではないからです。
いろんなことが起きるのが人生ですから、借入額はギリギリいっぱいではなく、慎重に決めたいところです。
省エネ基準はさらに厳しく
脱炭素社会に向けて、世の中の制度も変わりつつあります。
住まいの分野では、省エネは当たり前、そうでない住宅は住宅ローン控除が受けられなくなる等、目に見える変化が進んでいきます。
省エネ基準の改正
フラット35においても、2023年４月以降は、すべての新築住宅が省エネ基準に適合することが必須になります。（金利引下げメニュー適用有無に関らず、全ての新築住宅が対象）
これまでの「断熱等性能等級２相当以上」
↓
断熱等性能等級４以上かつ一次エネルギー消費量等級４以上
または
建築物エネルギー消費性能基準
その他の改正
空き家を取得する場合や、断熱等性能等級６・７相当の高断熱住宅を取得する場合は、一定の期間、借入金利から▲0.25％、金利が引き下げられます。
また、2023年１月からは、同性パートナーの方とも連帯債務で申込できるようになりました。
今後どれくらいのペースで金利が上がっていくのか、予測することはできませんが、何パターンかシミュレーションをしてみると良いですね。
金額が大きいので、借入額の目測誤りは致命傷になりかねません。
あなたの価値観、モノサシで、居心地の良い住まい作りを楽しんでくださいね。
