「住宅ローンを借りて投資するぞ！」について思うこと｜FPの雑感

数年前から「NISA始めました」というお客様が増えています。

YouTubeなどで簡単に役立つ情報が手に入りますし、投資がますます身近になっていることを実感します。

住宅ローンについても情報があふれていますが、特に金利の低さと投資への関心が重なり「住宅ローンを最大限利用しながら、手元の現金を投資に回す」という考え方が注目されています。

住宅ローンと投資の関係について、思うことをまとめました。

住宅ローンは特別な低金利商品

マイホームという大きな買い物をする際、普通は一度に全額は支払えないので、銀行からお金を借りて少しずつ返済する住宅ローンを利用します。

住宅ローンは、他の借入よりも低い金利が設定されています。

かつては、家を買おう！と思ったらまずは頭金を貯めて、借入はなるべく少なく、短期間で返済し終えるのが主流の考え方でした。

住宅ローンはより多く・長く？

近頃は、低金利の住宅ローンを最大限利用して、他の資産形成を組み合わせる方法が注目されています。

手元の現金を、頭金や繰上返済に使ってしまわず、その分は投資に回すという考え方です。

頭金を減らして現金確保

従来は、頭金を多く入れて借入額を減らすのが一般的でしたが、最近では頭金ゼロとか、頭金を極力少なくし、手元に現金を多く残す方が有利といわれることがあります。

頭金として使うはずだった現金を投資信託や株式などに投資し、将来のリターンを期待する方法です。

住宅ローンの金利が低いため、その金利を支払い続けても、投資によるリターンの方が高く期待できるという考え方です。

オーバーローンについて

家を購入する時には、物件価格だけでなくさまざまな経費がかかります。

たとえば、自分の所有として登録するための費用や、住宅ローンにかかる諸費用、不動産会社への手数料などです。

これら諸経費は自己資金で支払うのが従来のパターンですが、手元にまとまった現金がなくても家を買うことができるオーバーローンというしくみもあります。

オーバーローンとは、物件価格よりも多くのお金を借りることをいいます。

たとえば、物件価格が5000万円だとしたら、銀行から5500万円を借りて、余った500万円を諸経費などに充てる方法です。

ただ、当たり前ですが、借りたお金は返さなければなりません。

便利なしくみではありますが、その分返済の負担も増えますし、そもそも物件価格以上のお金を借りるってどうなんだろうと違和感があるなら、少し立ち止まって考えてみることが大切と思います。

繰上返済なしで投資を優先

住宅ローンの繰上返済は行わず、その分を投資に回すという方法です。

特に、団体信用生命保険の保障をキープしつつ、手元の現金を返済ではなく運用に回すことで、より高いリターンを目指す作戦です。

投資によるリターンが住宅ローンの金利を上回ることを前提に、たとえば住宅ローンの金利が１%であれば、年利３%を見込める投資信託などに現金を充てることで、繰上返済をしない方がお得になるという目論見です。

住宅ローンと投資を組み合わせることで、効果的な資産形成を目指しましょう！といった情報、あなたも聞いたことがあるのではないでしょうか。

「下がった時」に備えよう

低金利の住宅ローンを使って、それより高い利回りが期待できる投資に回す。理論的にはたしかに合理的な話ですが、平坦な道のりではないのが投資の世界です。

ここ数年の市場を振り返ると、住宅ローンをたくさん借りて、手元の現金を投資信託などで運用していれば、結果として利益を得られた方が多かったはずです。

基本的に市場は上昇しており、コロナ禍で一時的に下落したもののすぐに回復し、その後はさらに上がって、日経平均はバブル期を優に超えました。

だけど、長い運用の道中は山あり谷あり。

ちょうど今も「ろそろかな？」と感じている方がいるかもしれませんが、何度かはすごい荒波や深い谷を経験するはずで、それが明日でもおかしくありません。

「相場は人の気持ちが動かしている」と聞いたことがあります。

これ、本当にそうだと思います。下がる時は、世間も「下がった、下がった」と煽るように騒ぐので、ますます不安になってパニックで売ってしまう。

そうなるとほんとに急降下、タワー・オブ・テラーよりこわいです。

そんなときに、お財布的にも精神的にも普段どおりでいられるかというと、実際はなかなか難しいと思うのです。先が読めない状況だから、とても不安になってしまいますしね。

証券会社からお金を借りて、手持ち資金以上の株を買う「信用取引」という方法があります。

大きな利益を狙える分、大きな損失を出すリスクもある取引です。

借りたお金で、借入コスト以上のリターンを狙うという点では、住宅ローンを目いっぱい借りて投資に回すこととよく似ています。

大きく借りるということは、その分返済も大きくなるということです。

住宅ローンはとりわけ金額の大きな契約ですので、下がるリスクこそ意識して、個人的には慎重に考えた方が良いかなと思っています。

まとめ

これがおススメ、投資の裏技！みたいな情報は、無料でいくらでも手に入る時代です。

住宅ローンを含む金融商品についても、ズバッと言い切る歯切れの良い情報はおもしろくてつい見入ってしまうことがありますが、ポジショントークも多い印象があります。

最後に、判断の目安を簡単に整理します。

理論上は合理的であっても、心の中のちょっとした違和感ってスルーしない方がいいです。

また、相場の乱高下は個人の努力ではどうにもならないもの。

投入する金額でコントロールするしかないので、家計全体のバランスを見ながら、心がザワザワしない住宅購入と資産形成をしていきましょう。

個別相談でシミュレーションと家計の見直しをお手伝いしていますので、お気軽にお問合せください。

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工藤 恵子

ファイナンシャル・プランナー（CFP）

仙台市の独立系FPです。保険などの商品は売らずに、家計の見直しをお手伝いしています。お金のことはなるべく考えずに生きられるよう、シンプルなしくみ作りを後押しします。