家を買うなら、まずはライフプランを作って、これからのお金の動きを確認しておきましょう。これ、必須です。
住宅には、本体価格だけでなく、いろいろな費用がかかりますし、手元の現金が減りすぎるのも不安ですよね。
そこで、「どんなお金がかかるのか」「いくらなら無理なく買えるのか」を中心に、家を買うときに必要なお金についてまとめました。
住宅購入にかかる諸費用
家は大きな買い物ですし、当然失敗はしたくない。だけど、初めてだと何を基準にして良いのかもわからないし、予算を立てるのも難しいですよね。
まず知っておきたいのは、「物件価格だけでは家は買えない」ということです。
家を買うために必要なさまざまな費用を整理してみましょう。
頭金について
頭金とは、ローンを組む前に自分で準備する自己資金で、購入代金の一部に充てられるお金です。
最近では、物件価格の全額を借りられる「フルローン」も増えていますが、頭金なしでローンを組むと、購入後の負担が大きくなる可能性があります。
たとえば、
- 頭金ゼロの場合
- 物件価格の２割を頭金にした場合
を比べると、頭金を入れた方が毎月の返済が軽くなり、トータルの支払いも少なくなります。
また、新築物件は購入後すぐに１～２割ほど値下がりするのが一般的です。
そのため、ローン残高が物件価格を上回る可能性が高く、もし売却するとなった時には、その差額分を現金で用意しないと、売るに売れなくなってしまうリスクも潜んでいます。
購入時にかかる諸費用
家を買うときには、住宅ローンの手数料、登記費用、税金、保険料などがかかります。
新築では物件価格の３～７％、中古では６～10％くらいが目安になります。
購入した後にかかる費用
購入後には、家のオーナーとして固定資産税や管理費用などが必要になります。
住宅ローンの返済とは別に支払うものですが、住居費として「かかるお金」の計算に入れておきましょう。
緊急時に備える現金
頭金や諸費用を自己資金で準備することは重要ですが、一方で、手持ちの現金をすべて使い切ってしまうと、いざという時に生活費が足りなくなったり、住宅ローンの返済が滞ってしまうかもしれません。
緊急時に備えて、ある程度の現金は手元に残しておきましょう。
生活費の半年～１年分くらいを目安にしつつ、この判断は個人差がありますので、「自分にとって安心できる金額」をキープできるように予算立てすることがポイントです。
住宅ローンについて
住宅ローンの支払いに影響するのは、借入額、金利、返済期間の３つです。
借入額が少ないほど利息も少なく、返済期間が短ければその分利息の総額も抑えられます。
ただし、返済期間が短いと毎月の負担が大きくなるので、家計のバランスを考えて、慎重に決めないといけないですね。
返済方法
返済方法には、毎月の返済額が一定の「元利均等方式」と、元金を固定し、残高に応じた利息が加わる「元金均等方式」があります。
元利均等方式は、（金利が変わらなければ）毎月の返済額が変わらないので、家計のやりくりがしやすいですね。
一方、元金均等方式は、返済が進むにつれて毎月返済額も少なくなるのが特徴です。
ただし、元金均等方式は当初の返済額が大きくなるため、収入基準が高くなり、借入金額は元利均等返済よりも少なくなるのが一般的です。
現在は「元利均等方式」が主流で、「元金均等方式」を扱う金融機関は限られています。
金利タイプ
住宅ローンには３つの金利タイプがあります。
- 固定金利型（金利がずっと変わらない）
- 固定期間選択型（一定期間は金利が固定される）
- 変動金利型（半年ごとに金利が見直される）
金利は、優遇措置により店頭表示よりもが低くなることが多いですが、どれくらいの優遇幅になるかは利用する人の状況によって大きく異なります。
また、従来型のローンは保証料がかかりますが、ネット銀行は保証料が不要（かわりに事務手数料がかかる）など、金利の違いだけでなく、総支払額や諸費用も含めて比較しましょう。
住宅ローンの借り方
住宅ローンは、単独で借りる以外に３つの方法があります。
- 連帯債務型
- 夫婦のどちらかが主債務者、もう一方が連帯債務者となり、両者が同じ返済責任を負う。
- 住宅ローン控除は両者に適用されるが、団体信用保険への加入可否は金融機関により異なる。
- 連帯保証型
- 収入が基準に満たない場合、もう一方の収入を合算して基準を満たすことができる。
- 連帯保証人は直接債務を負わないため、住宅ローン控除は利用できず、団信にも加入できない。
- ペアローン
- 夫婦それぞれが個別の住宅ローンを借りて、互いに連帯保証人になる。
- 住宅ローン控除と団体信用保険はそれぞれ利用でき、金利タイプも別々に選べるが、契約費用も２契約分必要になる。
夫婦で借りる場合の注意点
借り換え
- 連帯債務型やペアローンで借りた場合、将来借り換えする時には、夫の借入分は夫が、妻の借入分は妻が、それぞれ同時に借り換えなければならない。
- 借り換えの時点で、どちらかの収入がないとか、団信に加入できない健康状態になると借り換えできない。
離婚時のリスク
- 売却してもローンが完済できない場合や、どちらかが住み続けたい場合、残ったローンをどうするかが問題になる可能性大。
- その家から出た側のローンは「住宅」ローンとして認められず、一括返済を求められる場合もある。
住宅価格の高騰で、夫婦共同でローンを組まないと手が届きにくい状況ともいわれます。
マイホームを買う時に、離婚を前提に考えるのはすごい違和感かもしれませんが、そもそも家は簡単に分けることができない資産。それを共同で持つことの難しさは意識しておいた方が良いです。
できれば、どちらか一方の収入でも返済できる範囲の予算にするのがベストですが、難しい場合は「万が一離婚した場合はどうするか」の約束ごとを事前に決めておきましょう。
収入と返済の比率
年収に占める借入額の割合を返済負担率といいます。
返済負担率（％）
＝ 年間の返済額 ÷ 年収 ×100
多くの金融機関で、年収（額面）の30～35％を返済負担率の上限にしていますが、銀行が貸しても良いと判断する上限額と、無理なく返済できる金額は違います。
日常生活は、額面ではなく「手取り額」でやりくりしますので、返済負担率を考える時の「収入」は、手取り額で考えてみると良いですね。
また、「一番低い金利で、最も長い返済期間なら生活できる」といったローン設定はリスクが高く、たとえばこんなケースは要注意です。
- 夫婦がフルで共働きの前提
- 将来年収が上がる前提
- 低めの変動金利でないと買えない
- 35年以上のローンでないと買えない
価格高騰と、世の中的に「働ける年齢」も徐々に引き上げられる中、40年や50年といったかなり長期の住宅ローンも増えています。
だけど、健康でなければ働けないし、収入が下がる可能性も考えると、同じ借入額で、たとえば「５年早く完済できるか」をシミュレーションしてみるのもおすすめです。
返済期間を短くすると、毎月の返済額は増えますが、それでも大丈夫そうであれば選択肢が広がります。
たとえば、65歳までに完済できる見込みではあるが、「あえて」70歳までを返済期間とし、手元の資金をなるべく減らさずに運用などに回す方法ですね。
住宅ローンは、他のローンと比べてかなり金利が低く、団体信用保険に加入することで「保険」の代わりにもなります。
万が一の場合は住宅ローンがなくなり、かつ手元の資金ができるだけ多く残るように、資産運用と組み合わせて、意図的に住宅ローンの返済期間を長くする選択肢はありかもしれません。
買える物件価格を知る
物件探は、素敵な家を見ていくうちに、ふわっと予算が上がっていく傾向があります。
気に入った物件を前にすると、何とか手に入れたいという気持ちが強くなるのは誰しもそうですが、人生でかかるお金は「家」だけではないんですよね。
いくらなら買っても大丈夫か？を知るには、現役時代の「収入」累計から、住宅費以外の支出（生活費、教育費、保険料など）を差し引いてみるのがおすすめです。
家の価格だけでなく、「今あるお金・これからの収入・使う予定のお金」すべてを洗い出すことがポイントで、１年ごとに収入と支出を書き出して集計しても良いですし、ライフプランソフト＊を利用するもの便利ですよ。
まずは、希望エリアの相場を参考に予算を設定し、購入後の生活をシミュレーションしてみましょう。
その結果、予算を上げても大丈夫そうか、または見直す必要があるのか、ある程度判断できるようになります。
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ソフトを使用した場合のシミュレーション例はこちらのページ（ライフプランについて）に掲載しております。
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