2023年４月から、土地・建物の管理制度が新たにスタートします。
昨今問題になっている空き家・所有者不明土地に対する策で、持ち主が不明だったり、管理がきちんとなされていない土地・建物を対象に、管理人を選任してもらうことができるようになります。
これ以外にも、この春（令和５年）から、持ち主不明の不動産に関するルールが段階的に変わっていきます。
不動産の手続きは特殊でわかりにくい点も多いですが、近隣の空き家問題は他人事とは言えないご時世。相続に関しては、誰もがいつかは当事者になることです。
実家の相続が気になっていたり、めぐり巡って相続人になっているかも？等、心当たりがある方に、ざっくり概要を紹介します。
登記について
土地や建物は実在する「モノ」ですが、それが誰のものかという「権利」は目に見えないので、わかりにくいですよね。
自分の持ち物には名前を書くように、不動産にも、それがどこにあるか、どのくらいの大きさか、誰のものか、といったことを登録しておく必要があり、そのしくみを「登記」といいます。
登記は、その土地や建物の持ち主自身が行うことですが、最近は登記されないままの不動産が増えていて、処分や管理ができずに困ったことになっています。
たとえば、その場所に別の建物を作ったり、有効活用したくても、持ち主がわからないために先に進まない、調査に時間がかかる、等々。
土地や建物の持ち主が亡くなった場合、それを家族が引き継ぐ「相続登記」は、これまで、してもしなくても良いというふんわりルールでした。
そのため、残された不動産の価値が低く、売却も難しそうなケースで、登記されないままになってしまう事態があちこちで起きています。
これに歯止めをかけるべく、2024年（令和６年）から、相続登記は義務化され、しなければいけないルールに変わります。
持ち主不明の土地・建物について
相続登記がされないこと等により、持ち主がわからないとか、連絡がとれない状態にある土地・建物は、公共事業の妨げになったり、近隣の迷惑になったりします。
そこで、持ち主不明もしくは管理されていない土地・建物について、利害関係人が「その土地・建物を管理する管理人」を選任してもらうことができるようになります。
従来の管理人制度よりも、時間的・経済的に負担が軽くなるように見直されました。
- 管理人を選任してもらうためには、利害関係人（不動産の利用・取得を希望する人、不明共有者以外の共有者など）による申し立てが必要。
- 管理人には、ケースに応じて、弁護士・司法書士・土地家屋調査士等が専任されます。
- 管理人は、建物の補修工事やゴミの撤去、地方裁判所の許可を得れば、所有者不明土地を売却することも可能。
共有状態の不動産について
所有者の中に所在不明の共有者がいる場合、共有の不動産を処分する等の意思決定ができずに、取引ができない問題が起きています。
共有物を利用しやすくするために、民法のルールが見直しされることになりました。
- 共有物の軽微な変更については、全員の同意は不要、持分の過半数で決定可能になる。
- 所在不明の共有者がいる場合、地方裁判所の許可を得れば、残りの共有者で管理や変更（農地を宅地に造成する等）ができるようになります。
越境してきた枝木について
隣地が空き家になっていて所有者がわからない場合、そこから越境してきている枝木をどうするか問題も見直されます。
催促しても越境した枝が切り取られない場合や、調べても所有者がわからない場合は、わざわざ裁判をしなくても、越境された側の所有者が自らその枝を切ることができるようになります。
また、境界調査や枝の切り取りのために、隣地を一時的に使用することも可能になります。
相続が発生した場合
相続が発生してから遺産分割がされないまま長期間放置されると、その間に相続が繰り返されて、相続人の数が増えていってしまいます。（相続は、脈々と下の世代に引き継がれるため）
その結果、遺産はたくさんの相続人による共有状態となり、管理や処分が難しくなってしまいます。
そこで、被相続人が亡くなってから10年以上経ってから行う遺産分割は、法定相続分もしくは遺言書による指定相続分で画一的に行うことになります。
個別の事情（生前にたくさん贈与を受けていたとか、長年介護をしてサポートしてあげていた等）を考慮した相続分で分割したい場合は、早めに対応しなければいけません。
遺産分割協議とは
相続人が多くても少なくても、残された財産を「どうする？」という話し合いは必要ですよね。
亡くなった人の財産を、誰がどのように引き継ぐかを話し合うことを「遺産分割協議」といいます。
遺言書がない場合や、法定相続分とは違う分け方をする場合は、後々の手続きで、話し合った内容を書面にしたもの（遺産分割協議書）が必要になります。
この書面には、全員が合意したという証に、相続人全員の署名・押印が必要です。
相続人が遠くに住んでいるとか、協力的でない相続人がいる場合などは、かなりの時間と手間がかかることを想定しておきましょう。
遺産分割協議の注意点
遺産分割協議書の作成は必須ではありませんが、相続手続きで提出を求められる場合が多く、後で言った・言わないにならないためにも、作成しておく方が良い書面です。
話し合いに相続人全員が集まれない場合は、何度かに分けて行ったり、電話や書面で行うこともあるでしょう。
どんな方式であれ、最終的に相続人全員が合意しないと、遺産分割ができません。
相続人が海外に住んでいる場合は、住民票や印鑑証明に代わる特別な書類が必要になります。
郵送にも時間がかかるため、期限のある手続き（相続放棄や相続税の申告）は注意が必要です。
遺産分割で困った時の相談先
相続は「誰にどう分けるか」によって、税務上有利な制度を使えるかどうかや、相続税の金額自体が大きく変わることがあります。
そもそもですが、相続人全員が納得・合意しなければ、実現することができません。
慣れない手続きには、思いのほか時間と労力がかかるうえに、品質面で不安が残ることも多いものです。
大変そうだなと思ったら、専門家のサポートを得ましょう。
- すでにもめている → 弁護士さんへ
- 相続税がかかる、もしくはかかりそうだ → 税理士さんへ
- 相続人の関係が複雑 → 司法書士さんか行政書士さんへ
- 何から始めたらいいのかわからない → FPへ
